近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhu哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思ā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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