文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明(míng)确(què)表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛ng>长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。