饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严(yán)格实(shí)行(xíng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的(de)收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的(de)负(fù)担，而(ér)且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依(yī)据50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高(gāo)于(yú)市场平(píng)均水平(píng)的(de)房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两部(bù)门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细则，还(hái)需(xū)要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费(fèi)用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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