OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续(xù)延续(xù)此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资(zī)金有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的(de)步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思市场信心(xīn)得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了对(duì)张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超(chāo)过(guò)了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人(rén)有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完(w不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思án)成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思变成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一(yī)些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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