近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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