“现在的房(fáng)地产很难(nán)再出现像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板(bǎn)块(kuài)向(xiàng)单(dān)个标的转移(yí)。上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出(chū)，从(cóng)行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值(zhí)，房地产都(dōu)已经双杀到了(le)最底部(bù)，而且是反复(fù)地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何(hé)寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进(jìn)行选(xuǎn)择，需要(yào)非多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗常小(xiǎo)心，避免(miǎn)选了半(bàn)天(tiān)，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如(rú)果(guǒ)关注一下今(jīn)年房(fáng)地产的开发资金(jīn)来(lái)源，可(kě)以发现，其实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金(jīn)来(lái)源来自新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新房(fáng)的(de)销售(shòu)情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿(ná)到(dào)钱(qián)多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗，其(qí)实主要(yào)还是(shì)那些有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民(mín)营房企相对比较困(kùn)难(nán)，所以整个行业出(chū)现了一个很(hěn)明显(xiǎn)的(de)分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资(zī)等各个(gè)方面都非常明显。现在有国资背景的房企(qǐ)在(zài)资(zī)本市场表现相对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的民营房企(qǐ)股价大多表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的(de)赢家(jiā)”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特别(bié)重视(shì)企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它(tā)的净借贷(dài)水(shuǐ)平(píng)（净负债率）是不是行业内的(de)最(zuì)低水平；利润率是不是(shì)行业(yè)内最(zuì)高的；融(róng)资成(chéng)本是否是行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业内最低的(de)；这些都是我(wǒ)们(men)看(kàn)重的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能(néng)够同时满足上(shàng)述条(tiáo)件的房企并(bìng)不多。即(jí)便是(shì)在国(guó)央企中，仍(réng)有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶(è)化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地(dì)产、中(zhōng)国武夷等(děng)国(guó)央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京(jīng)投发展(zhǎn)、光(guāng)明地产(chǎn)、云(yún)南城投、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江股份、城投(tóu)控股等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房(fáng)企(qǐ)

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康的(de)仍(réng)是少数。而(ér)更加(jiā)值得注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而(ér)这(zhè)无疑又(yòu)进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度的张(zhāng)弛(chí)有(yǒu)度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地(dì)节(jié)奏也(yě)有可能让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此(cǐ)前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其(qí)配置的一家(jiā)房(fáng)企进行(xíng)举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到(dào)机会来(lái)了，其(qí)开始(shǐ)在(zài)一线(xiàn)城市进行大举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左右(yòu)水准提(tí)高到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分之一(yī)。与此同时，该房企新购入地块(kuài)也(yě)实现了快(kuài)速的开(kāi)盘利用(yòng)率，预计今年会有更多的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类(lèi)企业(yè)就符合“最(zuì)后的赢家”的特(tè)点。一(yī)方面(miàn)，在于它本身储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一(yī)半在(zài)一(yī)线(xiàn)城(chéng)市，另外(wài)一半也(yě)主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节(jié)制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提醒道，与之(zhī)相反(fǎn)，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张速(sù)度(dù)让人感觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民(mín)营企业的影子。虽然(rán)说，见到机会时要出手(shǒu)，但多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗出手的章(zhāng)法仍要小心，如(rú)果负债率扩(kuò)张得(dé)太快，但未来的(de)两年市场没有想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何(hé)来衡(héng)量一家房(fáng)企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊(kān)》表示(shì)，主要还(hái)是看(kàn)房(fáng)企的(de)净负债率水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来，这个比例(lì)如果(guǒ)超过(guò)60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于(yú)快速(sù)了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道(dào)红(hóng)线”对房企的净负(fù)债率要(yào)求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行业的复(fù)苏(sū)速(sù)度并没(méi)有那么快(kuài)，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率提高到一个(gè)比较危险的(de)水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发(fā)现，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国(guó)、保(bǎo)利(lì)发(fā)展等(děng)房企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净(jìng)负(fù)债率(lǜ)持续(xù)居高不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖(hú)集团等(děng)房企(qǐ)在践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了(le)公司的(de)扩张速度与净(jìng)负债率水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或(huò)具(jù)备“最(zuì)后赢(yíng)家”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他们是以同一(yī)筛选标(biāo)准(zhǔn)来(lái)看国央企与(yǔ)民营房企，但(dàn)在各维度的实(shí)际表现(xiàn)上，国(guó)央企确实会(huì)更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做(zuò)到想融(róng)就融，这(zhè)样，国央(yāng)企自然而然就(jiù)具有天然(rán)优(yōu)势。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这也并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现，仍有(yǒu)少数民营(yíng)房企同样受(shòu)到机构的(de)青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中(zhōng)国工商银行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景顺长城(chéng)中国回(huí)报灵活配置混合(hé)型证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金”“全国社保基金一(yī)一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开(kāi)始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限(xiàn)公司就长期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该(gāi)资(zī)产公(gōng)司的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有滨江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受青(qīng)睐(lài)，和(hé)其自身的基(jī)本面(miàn)表现存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规(guī)模(mó)、新(xīn)增土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的(de)增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江(jiāng)集团在杭州的土(tǔ)储补充同(tóng)样较为积(jī)极(jí)，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在(zài)杭州的较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的(de)房企排名(míng)已冲(chōng)进(jìn)前十，根据(jù)中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江(jiāng)集团股价翻了超一倍(bèi)以上(shàng)，而(ér)近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构的集(jí)中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团发布公告(gào)表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信(xìn)养老(lǎo)、新华(huá)养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构(gòu)在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产(chǎn)开发只是房地产产(chǎn)业(yè)链(liàn)上的中(zhōng)游环(huán)节，其上(shàng)游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等(děng)材料(liào)供应商，而(ér)下(xià)游应用行业主要包括中介服务、家用(yòng)电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居用品。综(zōng)合(hé)《红(hóng)周刊(kān)》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)环节与(yǔ)上游材料端息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地(dì)产行业(yè)在进入(rù)存量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我们相对看(kàn)好，因(yīn)为居民保有的住房规模越来越大(dà)，随着(zhe)时(shí)间的增加(jiā)，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点，在(zài)新房销售见顶之后，家具(jù)消费的(de)增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们(men)相对看好(hǎo)和内(nèi)装(zhuāng)相关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛(sài)道(dào)龙头年内(nèi)表现的统计，目前(qián)暂居前两位的(de)都是来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七(qī)根阳线的(de)基础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活类(lèi)产品(pǐn)的(de)研发(fā)、设计、生产及销(xiāo)售，旗(qí)下(xià)拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告显示(shì)，报告期内(nèi)，富安娜实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一(yī)季报(bào)的十大(dà)流通股股东来(lái)看，能够(gòu)发现(xiàn)该(gāi)股早已(yǐ)成为基金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时(shí)包括公募的中欧价值发(fā)现、中欧潜(qián)力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调(diào)的(de)是，中欧的两只(zhǐ)基金都是(shì)价值派(pài)基金经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季(jì)其同时重仓的(de)房地产产业链股(gǔ)票(piào)还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风(fēng)光一时(shí)的家居(jū)板块(kuài)也因疫(yì)情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好(hǎo)在(zài)困境反转露(lù)出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现(xiàn)最好的(de)是志邦家居。同一时间(jiān)段，该股年内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从(cóng)业绩来(lái)看，无(wú)论是营收(shōu)还是归母(mǔ)净利润，公司都实(shí)现了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》发(fā)现广发基金经(jīng)理罗(luó)洋(yáng)慧眼(yǎn)独(dú)具(jù)，一季报中他管理的广(guǎng)发策略优选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家居十大(dà)流通股股东中(zhōng)仅(jǐn)有的两(liǎng)只公募。有意(yì)思的是(shì)，他似乎对于定制家居类(lèi)标的(de)情有(yǒu)独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他(tā)的独(dú)门重仓股。

　　除去(qù)家居(jū)家(jiā)纺外，下游的(de)物业股也越来越被机构所青睐(lài)，不过这(zhè)类(lèi)标的(de)大(dà)多(duō)在香港上(shàng)市，如何选择(zé)成为难题。对(duì)此，前述上海公募基(jī)金(jīn)经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的(de)是市(shì)场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经买的(de)绿(lǜ)城(chéng)服务为例(lì)，它在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较高的，每年到期的合(hé)同里(lǐ)提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部(bù)分(fēn)项目到期之后，经过两三轮合(hé)同周(zhōu)期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一(yī)开始是(shì)挣钱的，后面因(yīn)为保安(ān)这些固定人员成(chéng)本的年度增长(zhǎng)，不过服务没(méi)有特别好，客户没(méi)有那么满(mǎn)意，能(néng)做到提价难度是非常大的。但是该公司(sī)能在业内(nèi)做到到期之后提价(jià)率(lǜ)比较高，这跟(gēn)它的(de)定位(wèi)和比较好的(de)服务是有关系(xì)的。”他(tā)进(jìn)一(yī)步强调。

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