导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了(le)很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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