OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市(shì)场的(de)影响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌(d孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好iē)并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会(huì)中管理(lǐ)人就(jiù)相关事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际租孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着手通过(guò)签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三(sān)个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的(de)同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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