近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的(de)信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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