近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

施为什么读yi什么意思，施怎么读啊　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，施为什么读yi什么意思，施怎么读啊对产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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