导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题(tí)故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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