导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域(为什么福建女人不能娶yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ为什么福建女人不能娶)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期。

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