饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项目(mù)和(hé)收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前(qián)应当向交易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介(j压在玻璃窗边c，在窗户边ciè)公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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