近(jìn)两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导mù)集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募R幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导EITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本(běn)金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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