近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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