饱受争议的(de)二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分(fēn)析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔金额(é)不低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)上，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资(zī)标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的(de)基(jī)本(běn)服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎ杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介n)部门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业的(de)专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的(de)二手房交易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能(néng)会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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