一(yī)线城市，也(yě)不端(duān)着了(le)。

　　昨天，深圳取消二手(shǒu)房指导价的消(xiāo)息在房产圈刷屏(píng)了(le)。

　　这条消(xiāo)息为什么这么重(zhòng)要(yào)？首先二手房指导(dǎo)价(jià)被(bèi)称为“核(hé)弹级”政策，其次深圳(zhèn)几乎是(shì)最后一个还在“认真”实施这条政策的城(chéng)市，最后深圳是(shì)房价前三(sān)的(de)核心(xīn)城(chéng)市(shì)。所以，深圳的(de)一举一动(dòng)都具有风向(xiàng)标意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房指导价如果取(qǔ)消，首先有利于(yú)深圳二(èr)手房回暖，然后二手房回(huí)暖有利于深圳楼(lóu)市总体(tǐ)回(huí)暖，最后深圳楼(lóu)市回(huí)暖有利于全国楼(lóu)市(shì)回暖....

　　看吧(ba)，这(zhè)妥(tuǒ)妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手房(fáng)指导价”正式(shì)结束。传言称：二手(shǒu)房贷(dài)款不按官方参考价（指导价(jià)），银行核(hé)定房(fáng)价以网(wǎng)签备案价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价(jià)”。

　　目前没有(yǒu)看到官(guān)方文件(jiàn)。据证(zhèng)券时报(bào)21日消息，目前(qián)深圳(zhèn)多家大行(xíng)表(biǎo)示(shì)“尚(shàng)未接到正式通(tōng)知，目前仍按参考价办(bàn)理按揭”。所以还需要持续的关注(zhù)。

　　易居研究院研(yán)究总监严(yán)跃进认(rèn)为，本次政策大概率为真，更多体现为银(yín)行贷款等领(lǐng)域按(àn)照(zhào)新的规则(zé)进行，但不会出台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有些事(shì)情，是不用发文件的(de)。毕竟(jìng)可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼(lóu)市二手房(fáng)指导价(jià)横空出世(shì)。当时，深圳一口气公布(bù)了全市3595个(gè)小区的参考价，很(hěn)多(duō)南山(shān)、福(fú)田、宝安中心区的高价盘(pán)，直接按(àn)照当时的市场价打了(le)5折、6折来“指导”，银行只能(néng)按照指(zhǐ)导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家(jiā)还不觉得厉害，但经历了这两年的(de)痛苦(kǔ)，才深知为啥叫(jiào)做——“核(hé)弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的房子(zi)，如果(guǒ)不“指导”，可以首付3成即(jí)300万；如果指(zhǐ)导价打(dǎ)七折(zhé)即(jí)700万，那(nà)么首(shǒu)付3成210万(wàn)，加上需要全(quán)款(kuǎn)支付的(de)部分，实际(jì)首(shǒu)付去到了(le)510万，相(xiāng)当(dāng)于(yú)首付5成了（多给210万首付）。这直(zhí)接让大(dà)批(pī)量买(mǎi)家，失去了购房能力，相当(dāng)于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行(xíng)二(èr)手房参(cān)考价以后，东(dōng)莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西(xī)安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确实(shí)证明了，这条政策(cè)的“核弹(dàn)”级别。

　　到了(le)2021年(nián)10月，根据安(ān)居客的(de)统(tǒng)计，实施二手房指导价的10个(gè)城市，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到(dào)疫情的影响，二手(shǒu)房(fáng)更是惨(cǎn)不忍(rěn)睹。以2022年(nián)12月数据为(wèi)例，全国70个大中城市房(fáng)价只(zhǐ)有(yǒu)6个同比上(shàng)涨，其他的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心数据显示：成交量上，二手房指(zhǐ)导价出台当年，深(shēn)圳二手(shǒu)住(zhù)宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年继(jì)续腰斩(zhǎn)，成(chéng)交量同比下滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二(èr)十年最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成(chéng)。

　　价格方面(miàn)，与二手(shǒu)房指导价发(fā)布当月相比，如(rú)今二手(shǒu)房挂(guà)牌价低(dī)于及(jí)接(jiē)近参考价的房源占比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳各区(qū)二(èr)手房成交TOP10小区中，过半成交价低于(yú)参考价。

　　只有真实(shí)经历其中的人，才能深(shēn)切的感知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据说(shuō)一位码农(nóng)三年前高(gāo)杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破(pò)产。据媒(méi)体推测，如果(guǒ)案例属实，买家(jiā)的(de)实际(jì)购(gòu)房成本高达20万/平(píng)，目前价格跌(diē)至14万(wàn)/平，叠加(jiā)这三年的(de)房(fáng)贷和持有成本，差(chà)不多亏损超千万(wàn)。

　　深圳一大批人这两年(nián)感受到了太多“心酸”。二手房成交量创(chuàng)下(xià)多年(nián)新低(dī)，学区房神(shén)话(huà)不(bù)再，房产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市(shì)的基(jī)调下，2022年以来，实施(shī)了(le)二手房指(zhǐ)导价的城市(shì)陆陆续(xù)续低调退(tuì)出，目前只有深圳(zhèn)还是(shì)最后(hòu)的(de)“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意(yì)义明显

　　最近(jìn)一线城(chéng)市也不端着了。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点多子(zi)女(nǚ)家庭和职住平衡家(jiā)庭(tíng)购房支(zhī)持政策(cè)。上海也考虑予以多孩家庭在新房(fáng)计分(fēn)制度政策上的支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份70个大(dà)中城市(shì)商品住(zhù)宅销售价(jià)格变动情(qíng)况来看，广州、深(shēn)圳的(de)新房、二手房价格(gé)仍然是同比去年依然是下(xià)降的。

　　北(běi)京、上海已经(jīng)同(tóng)比(bǐ)增长了，其他二线城(chéng)市如杭(háng)州、成都、南京、合(hé)肥等城市价格都(dōu)是同比上涨的。

　　广州、深圳能不(bù)急吗？

　　事实上(shàng)，上(shàng)面可能(néng)更急。3月份，两部门(mén)联合发文，全面推动(dòng)二手(shǒu)房“带押过户(hù)”全国实施(shī)，这是(shì)一条(tiáo)被广泛好评的新政(zhèng)。对于激活(huó)二手房(fáng)交(jiāo)易，具有定海神针般的作用。

　　住建部(bù)部(bù)长倪虹(hóng)近日更是指出：建筑业、房地产企业要发(fā)挥国民经济“顶(dǐng)梁(liáng)柱(zhù)”“压舱石”作用。回归到(dào)常识，从字面理解(jiě)一下(xià)这两个词(cí)，意思(sī)就是——顶梁柱(zhù)如(rú)果(guǒ)不行了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石(shí)如果压不(bù)住(zhù)，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许，今年扶持(chí)楼市的政(zhèng)策，还有一大波正在(zài)路上...

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