饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱费等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易(yì)行(xíng)为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务(w恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱ù)收费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利于提(tí)高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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