饱受(shòu)争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额(é)外的负(fù)担(dān)，而且这些服(fú)务事(shì)项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京(jīng)某(十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历mǒu)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(s十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历hōu)费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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