饱受争议的(de)二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不(bù)对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的(de)意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注最多的一(yī)个话(秋以为期句式特点，秋以为期句式判断<秋以为期句式特点，秋以为期句式判断/span>huà)题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机(jī)构(gòu)在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服(fú)务项目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的情形，秋以为期句式特点，秋以为期句式判断因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际(jì)上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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