万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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