万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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