近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)元电荷e等于多少？额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(元电荷e等于多少？zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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