5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhà18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗i)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗度(dù)提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗