导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(z中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022hù)宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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