文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在学生党如何自W，如何自我安抚1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过学生党如何自W，如何自我安抚5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 学生党如何自W，如何自我安抚