万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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