导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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