文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎ大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁o)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁ng>2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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