万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年 alt="北京房圈大消息！顶级(jí)富豪，都(dōu)被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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