万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(x哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗iǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身？

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