万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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