近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人)经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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