OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人(rén)士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中(2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的(de)第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工(gōng)作(zuò)，并同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租(zū)户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据(jù)自身需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步(bù)，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是(shì)这和我们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三(sān)十年(nián)建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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