文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担n是正极还是负极，L是正极还是负极延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和n是正极还是负极，L是正极还是负极房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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