5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别(bié)城(揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音