近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募1ma等于多少a，1ua等于多少aREITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现1ma等于多少a，1ua等于多少a金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特1ma等于多少a，1ua等于多少a许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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