导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jcow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读ià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏(piān)小。其cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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