饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于(yú)皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价(jià)值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分(fēn)购(gòu)房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能(néng)会(huì)利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高(gāo)交易(yì)中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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