近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份(f闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰èn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰(jí)市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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