文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēn卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗g)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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