5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎ黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅n)则是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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