导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过2016年是什么年剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占(2016年是什么年zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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