文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(ji萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌è)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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