近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìn上尉是什么级别，上尉是连长还是营长g)，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派(pài上尉是什么级别，上尉是连长还是营长)金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi上尉是什么级别，上尉是连长还是营长)项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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