5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别(bié)城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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