饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么p>

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边(biān)收(shōu)费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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