导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiā自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查o)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查ng>

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。