一线(xiàn)城(chéng)市(shì)，也不端(duān)着了。

　　昨天，深(shēn)圳取(qǔ)消(xiāo)二手(shǒu)房指导价(jià)的(de)消息在(zài)房(fáng)产圈(quān)刷屏了(le)。

　　这条消(xiāo)息为什么(me)这么重要？首先二手房(fáng)指导价被称(chēng)为“核弹级”政策(cè)，其次深圳(zhèn)几乎是最后(hòu)一个还在“认真”实施这条政(zhèng)策的城市(shì)，最后深圳是房价前三(sān)的(de)核心城(chéng)市(shì)。所以，深圳的一举(jǔ)一动(dòng)都具(jù)有(yǒu)风向标意义(yì)。

　　有分析(xī)人士指出，深圳二(èr)手房指导价如果取消，首(shǒu)先有(yǒu)利于深(shēn)圳(zhèn)二(èr)手(shǒu)房回暖，然后(hòu)二(èr)手房回暖有利于(yú)深圳(zhèn)楼市总体回暖(nuǎn)，最后深(shēn)圳楼市回暖(nuǎn)有利(lì)于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核弹调(diào)控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手房指导价”正式结束。传言称：二手房(fáng)贷款不按官(guān)方参考价(jià)（指导价），银行核定房(fáng)价以(yǐ)网签备案价和评估价孰(shú)低(dī)为准(zhǔn)。

　　自此，参(cān)考价真正变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到官方文件。据证券时报21日(rì)消(xiāo)息，目前深圳多家大(dà)行表示“尚未接到正(zhèng)式通知，目前仍按参考价办理按揭(jiē)”。所以(yǐ)还(hái)需要持续(xù)的关注。

　　易居研究院(yuàn)研究总监严跃进(jìn)认为，本(běn)次政策(cè)大概(gài)率为真，更多体现为(wèi)银行贷款等领域按照新(xīn)的规则进(jìn)行，但不会出(chū)台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有些事(shì)情，是不用(yòng)发文件的。毕(bì)竟(jìng)可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二手房(fáng)指导价横空出世。当时(shí)，深圳一口气公布了全市3595个(gè)小区的参(cān)考价，很多南(nán)山、福田、宝(bǎo)安中心(xīn)区(qū)的高价(jià)盘，直接(jiē)按照当时(shí)的(de)市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来计算(suàn)首付、发放贷款。

　　当(dāng)时大(dà)家还不觉得厉害，但经(jīng)历了这两年的痛苦(kǔ)，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万(wàn)；如果指导价打七(qī)折即700万，那么首付3成210万，加(jiā)上需要全款支付的部分，实际首付去到(dào)了510万，相当(dāng)于首付(fù)5成了(le)（多给210万首(shǒu)付）。这直接(jiē)让大批(pī)量买家，失去(qù)了购房能力(lì)，相当于强(qiáng)势“降杠(gāng)杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房参考(kǎo)价以后，东莞(guǎn)、宁波、成都(dōu)、三亚(yà)、西安、合肥(féi)、广州(zhōu)等(děng)10多个城市陆续(xù)跟进。事(shì)实也(yě)确实证明了(le)，这(zhè)条政策的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安(ān)居(jū)客的统(tǒng)计，实施二手(shǒu)房指导价的(de)10个城市，有8个挂(guà)牌价降(jiàng)了。

　　2022年受(shòu)到疫(yì)情(qíng)的影响，二手房更(gèng)是惨(cǎn)不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据为(wèi)例，全国70个大(dà)中城市房价(jià)只有6个同比上涨(zhǎng)，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据(jù)深圳(zhèn)乐有(yǒu)家研究中心数据显示：成交量上(shàng)，二手(shǒu)房指(zhǐ)导价出台(tái)当年(nián)，深圳二(èr)手住(zhù)宅成交量(liàng)同比(bǐ)下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成交量同比下滑47％，全(quán)年成交量仅(jǐn)2.2万套，创(chuàng)近二十年最低记录，相较2020市(shì)场高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二(èr)手房指导价(jià)发布(bù)当月相比，如(rú)今二手房(fáng)挂牌价低于及接近参(cān)考价的房源占(zhàn)比大幅增加(jiā)。2023年(nián)一季度，深(shēn)圳各区二手(shǒu)房成交TOP10小区中，过半成(chéng)交价低(dī)于(yú)参考价。

　　只(zhǐ)有真实经历其中的人，才能深切的感知其威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的新闻不(bù)绝(jué)于(yú)耳(ěr)。

　　据说一位码农三年(nián)前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终(zhōng)亏损(sǔn)1000万破(pò)产。据媒体(tǐ)推测，如果案例属实，买家的(de)实际购房成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平(píng)，叠(dié)加这三年的房贷和持有成(chéng)本(běn)，差不多亏损超(chāo)千(qiān)万。

　　深圳一大批人这两(liǎng)年感受到了(le)太多“心酸”。二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交量创(chuàng)下多(duō)年新低，学区(qū)房神话(huà)不(bù)再，房产中介的日子难过，投资(zī)客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来(lái)，实施了二(èr)手房(fáng)指导价的城市陆陆续续(xù)低调退出，目(mù)前只有深圳还是(shì)最后(hòu)的“堡垒”。

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　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近一线城市也不(bù)端着了。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点多子女家庭(tíng)和(hé)职住平(píng)衡(héng)家庭购房支持(chí)政(zhèng)策。上海也考虑予以多孩家庭在新房计(jì)分制度(dù)政策上的支持。

　　从最新(xīn)公布的3月份(fèn)70个(gè)大中城(chéng)市商品住宅销售价(jià)格(gé)变动情况来看，广州、深圳的新(xīn)房、二(èr)手房价格(gé)仍然是同(tóng)比(bǐ)去(qù)年依然是下降的。

　　北(běi)京、上海已经同比增长了，其他二线城市如杭州、成都、南京(jīng)、合(hé)肥等城市价格都(dōu)是同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能(néng)不(bù)急吗？

　　事实上，上面可(kě)能更(gèng)急。3月份，两(liǎng)部门联合发(fā)文，全(quán)面推动二手(shǒu)房“带押过户”全国实施，这是一条(tiáo)被广泛好评的新政。对于激活二手房交易，具有定海(hǎi)神针般的(de)作用。

　　住建部部长倪虹近日更(gèng)是指出：建筑(zhù)业、房地产(chǎn)企业要发挥国(guó)民(mín)经济(jì)“顶(dǐng)梁(liáng)柱(zhù)”“压舱石”作用(yòng)。回归(guī)到(dào)常识，从字面理解一下这两个词，意思就(jiù)是(shì)——顶梁柱(zhù)如果不行了，上(shàng)面不就(jiù)塌了(le)嘛？压舱石(shí)如果(guǒ)压不住(zhù)，小船(chuán)不(bù)就翻(fān)了？

　　也许，今年扶(fú)持楼市的(de)政策，还(hái)有一(yī)大(dà)波正在路上(shàng)...

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