导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳